Georeferencovaný model záměru postavený z podkladů projektanta a z veřejných rejstříků, posazený na skutečný terén. Slouží k ověření smysluplnosti záměru a jako podklad pro jednání s nájemci, úřady a projektantem — není to dokumentace ani posudek.
Geometrie pochází z mikulov.dwg (pichlarchitects, 03/2026). Kresba nebyla georeferencovaná — její souřadnice ležely 173 km od Mikulova. Je ale v milimetrech, bez rotace a bez změny měřítka, takže ji od S-JTSK dělí čistý posun; ten je určen z definičních bodů parcel z ČÚZK s reziduálem 0.86 m. Terén je z ČÚZK DMR 5G a přes plochu modelu klesá o 9.0 m (215.4–224.38 m n. m.).
DWG 03/2026 — odpovídá popisku „RETAIL 4 150 m²“ v kresbě
Model není hotová věc, ale nádoba, do které se postupně sype všechno, co se o záměru ví. Tady je stav a plán. „Data máme“ znamená, že vstup existuje nebo je zdarma dostupný a jde jen o práci na zobrazení.
| Prvek | Stav | Proč tam patří |
|---|---|---|
| Terén podle skutečnosti ČÚZK DMR 5G, mřížka 16×16 přes bbox záměru | v modelu | Přes plochu modelu je převýšení 9 m (215,4 až 224,4 m n. m.). To je zásadní pro zemní práce, spády parkoviště i bezbariérové přístupy — a v žádné dosavadní situaci to není vidět. |
| Hmoty Kauflandu a retailu mikulov.dwg, obě varianty | v modelu | Posazené na skutečnou výšku terénu pod sebou (Kaufland 219,1, retail 220,7 m n. m.). |
| Parkování a plochy pro e-auta mikulov.dwg, 151 stání po 2,70 m | v modelu | Proti požadavku Kauflandu 180 + 30 schází zhruba 59 stání. |
| Stávající budova k demolici parcela 4528/18, 13 921 m² zastavěné plochy | chybí vstup | V katastru je evidována budova bez čísla popisného. V žádném podkladu není zaměřená ani oceněná. Bez ní nejde spočítat demolici ani kubatury. |
| Bilance zemních prací terén DMR 5G + navržené niveleta | data máme | Jakmile bude známá niveleta podlahy, spočítá se výkop a násyp přímo z modelu. Při 9 m převýšení to je reálná položka rozpočtu. |
| Prvek | Stav | Proč tam patří |
|---|---|---|
| Trasy služebností EG.D geometrické plány 4648-63/2022, 4639-20229/2022, 4814-341/2023 | chybí vstup | Tři služebnosti na parcelách 4528/2, 4528/9 a 4528/19 jsou zapsané v katastru, ale trasy nikdo nezakreslil. Dokud nedorazí geometrické plány, model ukazuje jen dotčené parcely, ne vedení. |
| Ostatní inženýrské sítě DTM ČR — dotaz proveden, v Jihomoravském kraji nevrací nic | chybí vstup | Digitální technická mapa je pro tenhle kraj prázdná; EG.D, GasNet ani vodárny do ní data nepředaly. Jediná cesta je žádost o vyjádření u každého správce zvlášť. Model na to má připravenou vrstvu. |
| Hranice parcel z katastru ČÚZK REST, polygony parcel | data máme | Aby bylo v 3D vidět, co se kupuje a kde hmota přesahuje přes hranici. |
| Funkční plochy územního plánu hlavní výkres ÚP, vektorové PDF | data máme | Překryv ploch OM a sousedních funkcí přes model. Ukáže, jestli se celý záměr vejde do komerční plochy. |
| Retence a vsakování dešťové vody vodoprávní úřad, hydrogeologický posudek | chybí vstup | Parkoviště téhle velikosti generuje odtok, který se bude muset zdržet na pozemku. Zabere to plochu, která dnes není nikde vyhrazená. |
| Prvek | Stav | Proč tam patří |
|---|---|---|
| Měření vzdáleností v modelu kliknutím na dva body | v modelu | Vodorovná vzdálenost, převýšení i šikmá délka — použitelné pro odstupy i pro spády. |
| Dopravní napojení a křižovatka osy komunikací z DWG + ortofoto | data máme | Studio AM počítalo s napojením z Brněnské, pichlarchitects se stávajícím vjezdem. Rozdíl je potřeba vidět v modelu, protože na něm závisí stanovisko Policie ČR i správce komunikace. |
| Vlečné křivky zásobování hotové řešení z modelu RPCB | data máme | Kaufland má návěs a zásobovací dvůr. V RPCB už máme funkční modul vlečných křivek, dá se přenést. |
| Trasa D52 a mimoúrovňové křižovatky ŘSD — leták ve stavu 01/2021, nutno aktualizovat | chybí vstup | Obchvat odvede tranzit z ulice 28. října. Pro retail v Mikulově to je nejdůležitější vnější proměnná a pět let ji nikdo neověřil. |
| Vzdálenosti ke konkurenci adresy z feasibility studie, geokódování zdarma | data máme | Lidl, Tesco, Billa a stávající retail park DRFG. Dojezdové vzdálenosti a izochrony jsou pro jednání s nájemci silnější argument než seznam. |
| Odstupy od okolní zástavby RÚIAN — 18 objektů v okruhu 450 m | data máme | Potřebné pro hluk i pro požární odstupy. Výšky se odvodí z počtu podlaží, půdorysy z katastru. |
| Prvek | Stav | Proč tam patří |
|---|---|---|
| Google 3D Tiles jako fotorealistický podklad stejný modul jako v modelu RPCB | data máme | Umožní posadit záměr do skutečné fotogrammetrie okolí. Potřebuje jen přidat doménu tohoto webu mezi povolené referrery u klíče JKA-Maps. |
| Oslunění a stíny podle data a hodiny poloha slunce z WGS84 souřadnic areálu | data máme | U retailu ne kvůli normě, ale kvůli tomu, jak vypadá vstup a předprostor v provozní době. |
| Pylon a reklamní prvky Kaufland požaduje reklamní plochu 5,0 × 3,5 m | chybí vstup | Umístění pylonu bývá předmětem jednání s obcí i se silničním správním úřadem. |
| Hluková zátěž od 28. října sčítání dopravy ŘSD + hluková studie | chybí vstup | Krajská hygienická stanice bude chtít doložit hluk z vyvolané dopravy i ze zásobování. Model může nést pásma, jakmile bude studie. |
Co je v které fázi potřeba ověřit. Stav „ověřeno“ znamená, že údaj je doložen uvedeným zdrojem — ne že je záměr schválen. Zatím je otevřeno 5 problémů.
Co o pozemku víme z veřejných rejstříků dřív, než se cokoli kreslí. Tahle fáze se dá z velké části ověřit automaticky.
LV 3456, k.ú. Mikulov na Moravě (694193), KP Břeclav. Vlastník CITY SPORT CZ, spol. s r.o., IČO 60697172. Parcely 4528/2 (42 304 m²), 4528/18 (13 921), 7692 (3 004), 4528/9 (736), 4528/8 (686), 4528/19 (364) — celkem přes 61 000 m². Nabyto kupní smlouvou 3. 2. 2017.
Zdroj: ČÚZK, výpis z KN k 1. 9. 2026 + REST API k 20. 9. 2026
Tři osobní služebnosti podle energetického zákona ve prospěch EG.D, s.r.o. na parcelách 4528/2, 4528/9 a 4528/19 (geometrické plány 4648-63/2022, 4639-20229/2022, 4814-341/2023). V situaci od pichlarchitects nejsou trasy vedení zakresleny. Přeložka je nákladová položka, která může posunout dispozici.
Zdroj: ČÚZK, výpis z KN, část C
Parcela 4528/18 je vedena jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 13 921 m² a je na ní evidována budova bez čísla popisného. Demolice není v žádném z dosavadních podkladů oceněna.
Zdroj: ČÚZK REST API, druh pozemku 13, typ stavby 3
Hlavní výkres ÚP Mikulova je vektorové PDF se 156 724 cestami a funkční kódy jsou v něm jako text s pozicemi (20 výskytů kódu OM). Digitalizace regulativu je tedy automatizovatelná, ale zatím neproběhla. Plocha pod záměrem není potvrzena a výška ani intenzita zástavby nejsou ověřeny.
Zdroj: ÚP Mikulov, hlavní výkres
Screening dosud nespuštěn. Všechny tyto vstupy jsou dostupné bezplatně přes veřejná API (ČGS, CENIA, SEKM, AOPK).
Zdroj: ČGS · CENIA · SEKM · AOPK
DTM ČR má v Jihomoravském kraji děravé pokrytí — pro velkou část republiky jsou v ní zatím jen telekomunikace. Právně závazné je vyjádření správce sítě, ne DTM. Na pozemku jsou navíc doložena břemena EG.D, takže vedení tudy prokazatelně vede.
Zdroj: DTM ČR / IS DMVS (ČÚZK)
Setříděné podle role v projektu, ne podle toho, jak leží ve složce. Zvýrazněné položky jsou ve své skupině řídicí. Soubory jsou na OneDrivu v JK Advisory - Docs / 04_Development / 00_Projekty Pavel / Mikulov.
Co se kupuje a co na tom vázne.
| Soubor | Datum | Co v něm je |
|---|---|---|
| Smlouva o smlouvě budoucí kupní / 260901_ExtractRER_Mikulov_LV_3456_cz.pdf ČÚZK | 1. 9. 2026 | Výpis z KN. Šest parcel přes 61 000 m², vlastník CITY SPORT CZ. Část C obsahuje tři služebnosti EG.D — nejdůležitější stránka celé složky. |
| Koupe / Cenov udaj KN.pdf ČÚZK | 24. 2. 2026 | Cenové údaje z katastru k pozemku. |
| Koupe / Referencni transakce KF Hustopece pozemek.pdf | 18. 6. 2026 | Referenční transakce Kauflandu v Hustopečích jako srovnání ceny pozemku. |
| AI Kaufland pozemky / Kaufland_pozemky_vykupni_ceny.xlsx JK Advisory | 17. 7. 2026 | Výkupní ceny Kauflandu 2015–2026 ověřené v ČÚZK. Greenfield 3 869–5 050 Kč/m² (Veselí n. L., Mor. Třebová, Lovosice, Hořovice, Plzeň-Košutka), Barrandov 11 002 jako odlehlá hodnota. |
Tři autoři a tři kotevní nájemci za jeden rok. Pořadí je tu podstatnější než obsah jednotlivého výkresu.
| Soubor | Datum | Co v něm je |
|---|---|---|
| Situacka / MIKULOV-verze 1.0.pdf a verze 2.0.pdf Studio AM | 2. 10. 2025 | Ověřovací studie retailu pro BILLU: BILLA 1 450 m² a pět jednotek (700/700/700/600/600) = 3 300 m², 84 stání, napojení z Brněnské ulice. |
| Situacka / Situacka Kaufland.pdf Kaufland HQ, Martin Valenta | 12. 2. 2026 | Machbarkeitsstudie Index B. Typ KFL 2A-XS Muster, prodejní plocha VKF 2 200 m², koncese ca 228 m², požadavek 180 stání pro Kaufland a 30 pro retail, příprava pro e-auta. |
| Situacka / MIKULOV-Kaufland Pichl v1.pdf, mikulov_RP_situacka.pdf pichlarchitects | 5. 3. 2026 | První koncept zástavby s Kauflandem. Okótováno 82 000 × 30 000 mm, ale popisek plochy uvádí 4 150 m² — dva údaje o různých variantách v jednom výkrese. |
| Situacka / mikulov.dwg pichlarchitects | 6. 3. 2026 | Zdrojový CAD, 54 vrstev. Obsahuje obě varianty retailu (4 145 a 2 299 m²), Kaufland, 151 parkovacích stání a tři plochy pro e-auta. Není georeferencovaný — jeho souřadnice leží 173 km od Mikulova. Z tohoto souboru je postavený model na této stránce. |
| Situacka / mikulov 6_26.pdf pichlarchitects | 9. 6. 2026 | Zatím poslední situace. Retail 2 625 m² podle popisku, v rohovém razítku ale zůstalo datum 03/2026. Odpovídající DWG ve složce není. |
Vektorové PDF, ze kterých jde regulativ vytáhnout strojově.
| Soubor | Datum | Co v něm je |
|---|---|---|
| UP / hlavni vykres.pdf Město Mikulov | 3. 10. 2025 | Hlavní výkres ÚP. 156 724 vektorových cest, funkční kódy jako text s pozicemi (20 výskytů OM). Digitalizace regulativu je automatizovatelná. |
| UP 062025.pdf | 10. 6. 2025 | Další výkres územního plánu. |
| vzc.pdf | 12. 7. 2022 | Výkres základního členění území s plochami P1–P22 a Z1–Z8, včetně sousedních katastrů Klentnice, Bavory, Březí, Bulhary, Milovice, Sedlec. |
Rozjednaná smlouva o smlouvě budoucí kupní.
| Soubor | Datum | Co v něm je |
|---|---|---|
| Smlouva o smlouvě budoucí kupní / SoSB_Mikulov_cz_v1_revWilsons (1) ZS.docx | 15. 9. 2026 | Aktuální verze SoSB po revizi Wilsons. |
| Smlouva o smlouvě budoucí kupní / Annex 2_LandPurchAgmtTemplate_cz ZS.docx | 15. 9. 2026 | Příloha 2 — vzor kupní smlouvy na pozemek. |
| Smlouva o smlouvě budoucí kupní / Old/ | 21. 8. – 7. 9. 2026 | Starší verze SoSB včetně první revize Wilsons. |
| Nabidka pozemky Mikulov JKA 260220.docx JK Advisory | 24. 2. 2026 | Nabídka pozemků. |
Čím se lokalita nabízela jednotlivým řetězcům.
| Soubor | Datum | Co v něm je |
|---|---|---|
| Flyer / Mikulov_JKA_Kaufland.pdf a .pptx JK Advisory | 23. 1. 2026 | Prezentace lokality pro Kaufland. |
| Flyer / RP Mikulov_Albert JKA.pdf a .pptx JK Advisory | 10. 10. 2025 | Prezentace pro Albert, mezikrok mezi BILLOU a Kauflandem. |
Jediný dokument k okolí — a je pět let starý.
| Soubor | Datum | Co v něm je |
|---|---|---|
| RSD_Mikulov-obchvat.pdf ŘSD | stav 01/2021 | Informační leták k D52, stavba 5206.1, délka 3 895 m, MÚK Mikulov-sever a jih. Uvádí, že Krajský soud v Ostravě 30. 9. 2020 zrušil územní rozhodnutí a věc šla k NSS. Obchvat odvede tranzit z ulice 28. října, kde stojí pozemek i konkurence. |
Feasibility studie, zatím rozpracovaná.
| Soubor | Datum | Co v něm je |
|---|---|---|
| Feasibility studie Mikulov.xlsx JK Advisory | 23. 1. 2026 | Listy Title, Pozemek, Situacka, UP, Model. Obsahuje tabulku potenciálních nájemců (max 3 895 / min 3 045 m²) a konkurenci. Nevyplněné zůstaly popis města, mikrolokality, napojení, list ÚP a celý list Model. |
Zákony a vyhlášky jsou veřejné a odkazujeme na e-Sbírku. Normy ČSN jsou placené a licence zakazuje jejich šíření, proto je jen jmenujeme a uvádíme, k čemu je úřad použije.
| Předpis | Název | K čemu u tohoto záměru |
|---|---|---|
| 283/2021 Sb. | Stavební zákon | Povolení záměru, obsah dokumentace (§ 158), projektant a vybrané činnosti. |
| 360/1992 Sb. | Autorizační zákon | Kdo smí dokumentaci zpracovat a orazítkovat; § 12 odst. 2 určuje, za jakých podmínek pro něj můžeme podklady produkovat my. |
| 100/2001 Sb. | Posuzování vlivů na životní prostředí | Zjišťovací řízení u krajského úřadu podle rozsahu záměru. |
| 13/1997 Sb. | O pozemních komunikacích | Připojení areálu na silnici, souhlas vlastníka komunikace. |
| 258/2000 Sb. | O ochraně veřejného zdraví | Hluk z dopravy a provozu, stanovisko hygienické stanice. |
| 254/2001 Sb. | Vodní zákon | Nakládání s dešťovou vodou, vsakování, retence na parkovišti. |
| 201/2012 Sb. | O ochraně ovzduší | Vyvolaná doprava, zdroje znečištění. |
| 114/1992 Sb. | O ochraně přírody a krajiny | Kácení dřevin, krajinný ráz. Mikulov je v oblasti s vysokou hodnotou krajiny. |
| 334/1992 Sb. | O ochraně zemědělského půdního fondu | Pokud část pozemku je ZPF, vynětí a odvody. |
| 458/2000 Sb. | Energetický zákon | Základ služebností EG.D zapsaných na LV 3456; režim přeložky vedení. |
| Předpis | Název | K čemu u tohoto záměru |
|---|---|---|
| 131/2024 Sb. | O dokumentaci staveb | Obsah dokumentace pro rámcové povolení i pro povolení stavby. |
| 146/2024 Sb. | O požadavcích na výstavbu | Odstupy, oslunění, parkování, zeleň. Ve znění novely 97/2026 Sb. účinné od 1. 7. 2026. |
| 97/2026 Sb. | Novela vyhlášky o požadavcích na výstavbu | Mění § 20 (osvětlení a stínění) a přílohu 4 (odstupový úhel). |
| Předpis | Název | K čemu u tohoto záměru |
|---|---|---|
| ČSN 73 6110 placená norma | Projektování místních komunikací | Výpočet potřeby parkovacích stání podle účelu a velikosti plochy. Klíčová pro spor 151 vs 210 stání. |
| ČSN 73 6056 placená norma | Odstavné a parkovací plochy silničních vozidel | Rozměry stání a komunikací. Naměřená rozteč v kresbě je 2,70 m. |
| ČSN 73 0802 placená norma | Požární bezpečnost staveb — nevýrobní objekty | Požární úseky, odstupové vzdálenosti, přístup techniky. |
| ČSN 73 0873 placená norma | Zásobování požární vodou | Kapacita hydrantů pro objekt této velikosti. |
| ČSN 73 6005 placená norma | Prostorové uspořádání vedení technického vybavení | Odstupy sítí, podstatné kvůli třem služebnostem EG.D. |
U sítí platí, že právně závazné je vyjádření správce. Digitální technická mapa je jen orientační a pro Jihomoravský kraj vrací prázdný výsledek — dotaz jsme provedli.
| Orgán | Role | Proč u tohoto záměru |
|---|---|---|
| Městský úřad Mikulov, stavební úřad | Povolení záměru | Mikulov je obcí s rozšířenou působností, stavební úřad je zde místně příslušný. |
| Městský úřad Mikulov, odbor životního prostředí | Vodoprávní úřad, ochrana přírody, odpady, ovzduší | Dešťové vody z parkoviště, kácení dřevin, nakládání s odpady při demolici. |
| Město Mikulov jako pořizovatel ÚP | Soulad s územním plánem | Potvrzení funkční plochy a regulativu pro parcely na LV 3456. |
| Orgán | Role | Proč u tohoto záměru |
|---|---|---|
| Krajský úřad Jihomoravského kraje | EIA, ovzduší, doprava na krajských silnicích | Zjišťovací řízení podle zákona 100/2001 Sb. |
| Krajská hygienická stanice JMK | Hluk a hygiena | Hluk z vyvolané dopravy a z provozu zásobování; blízkost obytné zástavby. |
| Hasičský záchranný sbor JMK | Požární bezpečnost | Požárně bezpečnostní řešení, přístupové komunikace, zásobování požární vodou. |
| Policie ČR, dopravní inspektorát Břeclav | Dopravní napojení | Souhlas s připojením a s dopravním řešením křižovatky. |
| Správa a údržba silnic JMK / ŘSD | Vlastník a správce komunikace | Připojení na 28. října a Brněnskou; souvislost s obchvatem D52. |
| Orgán | Role | Proč u tohoto záměru |
|---|---|---|
| EG.D, s.r.o. | Elektřina a plyn | Na LV 3456 jsou tři služebnosti ve prospěch EG.D. Trasy je nutné vyžádat a zanést do modelu. |
| Vodovody a kanalizace Břeclav | Voda a kanalizace | Kapacita přípojek pro potravinářský provoz a retail. |
| CETIN | Telekomunikace | Jediná síť, kterou DTM v tomto kraji spolehlivě pokrývá. |